Доходный дом: как устроен формат, к которому относится дом 16

Доходный дом — многоквартирное здание, построенное на рубеже XIX–XX веков специально для сдачи квартир внаём. От усадьбы он отличается плотностью и этажностью, от советского жилья — высотой потолков, толщиной стен и логикой планировки.

Большая Никитская, 14 — соседнее владение. Фото: Викисклад, см. источники

Откуда взялся формат

К концу XIX века центр Москвы перестал быть дворянским. Усадьбы с садами оказались слишком расточительным способом использовать дорогую землю, и владельцы начали застраивать участки многоквартирными домами под аренду. Так появился доходный дом — коммерческая недвижимость в чистом виде, только девяносто лет назад.

Как он устроен внутри

Типовая схема: парадная лестница с улицы, чёрная — со двора. Квартиры разного класса на разных этажах: самые дорогие обычно на втором и третьем — высоко, чтобы не слышать улицу, но не слишком высоко для дома без лифта. Верхние этажи и дворовые флигели сдавались дешевле.

Планировка анфиладная или коридорная, с чёткой границей между парадной частью и хозяйственной. Потолки — от трёх метров и выше. Стены капитальные, кирпичные, отсюда и тишина, которой в новом строительстве добиваются дорогими конструктивными решениями.

Что происходит при реставрации

Если дом имеет статус объекта культурного наследия, работы ведутся в границах охраняемого предмета охраны: фасад, объём, иногда конкретные интерьерные элементы. Надстройки и изменение силуэта улицы при этом невозможны. Внутренние конструкции — перекрытия, кровля, инженерия — заменяются или усиливаются, потому что деревянные перекрытия столетнего дома ресурс давно выработали.

Отсюда особенность таких проектов: квартир получается мало. Объём здания фиксирован, прибавить этажи нельзя, а нарезать историческую планировку на студии — значит потерять то, ради чего дом покупают.

Почему это ценят

Три причины называют чаще всего. Первая — количество соседей: в доме на четыре квартиры жизнь устроена принципиально иначе, чем в башне на четыреста. Вторая — адрес и вид из окна, которые в историческом центре невоспроизводимы. Третья — сам дом: высота, пропорции окон, толщина стен, лестница.

На что смотреть покупателю

Разрешительные документы и статус объекта, состав работ по перекрытиям и кровле, предмет охраны — что именно нельзя менять внутри, схему инженерии и парковку. Всё это запрашивается у застройщика документально, а не со слов.

Дом 16 на Большой Никитской — доходный дом М. Г. Коровина 1906 года, объект культурного наследия. В нём четыре квартиры площадью от 139,4 до 234 м², дом остаётся четырёхэтажным с одним подземным уровнем.

Частые вопросы

Чем доходный дом отличается от городской усадьбы?

Усадьба — это дом одного владельца с двором и флигелями. Доходный дом строился как многоквартирный, для сдачи квартир внаём, и заметно плотнее использует участок.

Можно ли надстроить этажи при реконструкции памятника?

Нет. У объекта культурного наследия охраняется в том числе объём и силуэт, надстройка невозможна.

Почему в таких домах мало квартир?

Объём здания зафиксирован статусом памятника, а исторические планировки крупные. Дробить их на маленькие лоты и невыгодно, и обычно невозможно.

Что стоит запросить у застройщика?

Разрешительную документацию, предмет охраны, состав работ по конструкциям и кровле, схему инженерии и решение по парковке.

Дом 16 на Большой Никитской

Четыре квартиры в отреставрированном доходном доме 1906 года. Планировки и метраж присылаем лично, по запросу.